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La vivienda de segunda mano sigue tirando del carro del mercado inmobiliario español. Solo en octubre se cerraron más de 67.000 compraventas, y la gran mayoría fueron pisos usados, con cifras que no se veían desde antes de la crisis de 2008. Te contamos qué está pasando y qué implica si estás pensando en comprar o vender vivienda en los próximos meses.
Datos clave: un octubre de récord para la segunda mano
En octubre se vendieron en España 67.789 viviendas, de las que 53.325 fueron de segunda mano. Es decir, casi 8 de cada 10 operaciones correspondieron a inmuebles usados.
Aunque el aumento frente a octubre de 2024 fue muy moderado, en torno al 0,5 %, esa pequeña subida ha sido suficiente para marcar un máximo histórico en la serie que arranca en 2007. Nunca se habían cerrado tantas compraventas de vivienda usada en un solo mes desde que existen estos registros.
Si miramos el acumulado del año, entre enero y octubre de 2025 se han vendido 601.543 viviendas en total. Es la primera vez desde 2007 que se superan las 600.000 operaciones en los diez primeros meses del año, un nivel muy similar al de los últimos compases de la burbuja inmobiliaria, aunque con una composición del mercado muy distinta.
En resumen: mucha actividad, pero basada sobre todo en la segunda mano.
Por qué manda la vivienda de segunda mano
La gran diferencia respecto a lo que ocurría hace casi dos décadas está en el tipo de vivienda que se compra. Entonces la obra nueva tenía un peso muy importante. Hoy el protagonismo es para los pisos ya construidos, listos para entrar a vivir o para reformar a gusto del comprador.
Detrás de este predominio de la segunda mano hay varios factores que se repiten en muchas ciudades:
Escasez de vivienda nueva en zonas consolidadas
En los barrios donde la gente realmente quiere vivir, hay poco suelo disponible para nuevas promociones. Eso hace que la oferta de obra nueva sea limitada y, a menudo, en ubicaciones más periféricas.Plazos más largos de entrega
Comprar sobre plano exige esperar a que la promoción se construya. En cambio, una vivienda usada permite planificar la mudanza en plazos mucho más cortos, algo clave para muchas familias.Precios y financiación
Aunque los tipos de interés se han relajado respecto a los máximos recientes, la combinación de financiación más accesible y expectativa de subida de precios anima a muchos compradores a no retrasar su decisión. Si hay más producto de segunda mano que de obra nueva, esa demanda se canaliza, sobre todo, hacia el parque existente.
Todo ello explica por qué la segunda mano se ha recuperado plenamente y se mueve ya en niveles récord, mientras que la obra nueva sigue lejos de sus máximos pasados.
Qué está pasando con la obra nueva
Mientras la segunda mano bate récords, la obra nueva no acompaña al mismo ritmo. En octubre se vendieron 14.464 viviendas nuevas, un 12 % menos que en el mismo mes de 2024, cuando se habían cerrado 16.434 operaciones de inmuebles a estrenar.
Aun así, el dato sigue siendo uno de los más altos desde 2013, pero muy por debajo de la media de unas 27.200 viviendas nuevas mensuales que se transmitían en 2007. Es decir, se vende obra nueva, pero no al nivel que sería necesario para compensar la fuerte demanda existente.
Las razones que señala el propio sector son claras:
Dificultad para encontrar suelo finalista adecuado.
Coste del suelo y de la financiación para los promotores.
Aumento del precio de los materiales de construcción.
Falta de mano de obra cualificada.
Burocracia que alarga mucho los plazos de desarrollo.
El resultado es una producción de vivienda nueva insuficiente para absorber toda la demanda de compra.
Un mercado muy activo, pero con poca oferta nueva
Si sumamos obra nueva y segunda mano, el mercado mantiene un ritmo fuerte. El número total de compraventas de octubre es el segundo mejor dato para un mes de octubre desde que hay registros, y también el segundo más alto para cualquier mes desde mayo de 2007.
Sin embargo, el hecho de que la mayoría de operaciones se concentre en vivienda usada tiene una consecuencia clara:
Se mueve mucho la oferta ya existente, pero apenas se generan viviendas nuevas.
La demanda se mantiene muy viva, con compradores atentos a buenas oportunidades.
Esa combinación de demanda intensa y oferta limitada presiona los precios al alza en muchas zonas.
Desde el punto de vista inmobiliario, hablamos de un juego de suma casi cero: las viviendas cambian de manos, pero el parque disponible crece poco, y eso se nota en el nivel de precios y en la sensación de escasez que tienen muchos compradores.
Cómo te afecta si quieres comprar vivienda
Si estás pensando en comprar, este contexto tiene varias implicaciones prácticas.
1. Encontrarás más oferta de segunda mano que de obra nueva
Lo más probable es que, al buscar, veas muchas más opciones de pisos usados, especialmente en zonas consolidadas, bien comunicadas y con servicios. Esto no es necesariamente negativo:
Puedes encontrar viviendas para entrar a vivir con pequeñas mejoras.
O pisos para reformar, negociando el precio y adaptando la vivienda a tu gusto.
2. Importa mucho ir preparado
En un entorno de alta actividad, los pisos bien situados y con precio ajustado reciben visitas y ofertas en poco tiempo. Por eso te conviene:
Tener estudiada tu capacidad de financiación y una preaprobación hipotecaria.
Definir tus prioridades reales: zona, tamaño, estado de la vivienda.
Apoyarte en una inmobiliaria de confianza que te avise rápido de las novedades.
3. Valora la vivienda más allá del precio
En mercados dinámicos es fácil fijarse solo en la cifra, pero conviene evaluar:
Eficiencia energética y gastos mensuales.
Coste estimado de reformas a medio plazo.
Situación de la comunidad y posibles derramas.
Una buena decisión de compra no es solo encontrar el precio más bajo, sino el piso que mejor encaja contigo hoy y dentro de unos años.
Y si estás pensando en vender tu vivienda
Para los propietarios, este escenario ofrece una oportunidad interesante. La demanda está activa y la escasez de obra nueva hace que muchos compradores miren con muy buenos ojos la segunda mano en zonas ya consolidadas.
Algunos consejos clave si te planteas vender:
Ajustar bien el precio
Aunque el mercado se mueve, el comprador está muy informado. Un precio realista desde el inicio atrae más visitas y evita que el piso se queme en los portales.Preparar la vivienda
Pequeñas mejoras en pintura, orden y luz pueden marcar la diferencia. Una buena presentación ayuda a que el comprador perciba mejor el valor del inmueble.Contar con asesoramiento profesional
Una inmobiliaria con experiencia en tu zona puede ayudarte a:Fijar el precio adecuado.
Filtrar visitas.
Gestionar la negociación y la documentación.
En un mercado con tanta rotación de segunda mano, estar bien acompañado es la mejor manera de vender en plazos razonables y con seguridad jurídica.
Al final, el mercado inmobiliario español vive un momento de alta actividad en compraventa, especialmente de vivienda de segunda mano. Si estás valorando comprar o vender, es un buen momento para informarte bien, comparar opciones y apoyarte en profesionales que conozcan de cerca la realidad de tu ciudad o comarca.