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16/06/2014

VIVIR DE ALQUILER: Derechos y Obligaciones del inquilino

  • Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual.
  • El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
  • La fianza es para reparar posibles daños, no para garantizar el pago de las rentas.
  • Si el casero comunica con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble, el inquilino deberá abandonarlo.
La crisis ha consolidado el alquiler y puesto al descubierto sus ventajas. Según una encuesta de Fotocasa, casi se ha igualado el porcentaje de españoles que eligen alquilar porque no pueden comprar vivienda y el de aquellos que valoran la libertad que les da esta opción. Sin embargo, como explica el blog de Fotocasa, todavía son muchos los que tienen dudas. Además la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, modificó la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, de modo que conviene repasar cuáles son los derechos y las obligaciones de los inquilinos.
 
DERECHOS DEL INQUILINO

Negociar el precio y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de éste y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes y sin remitirse obligatoriamente al IPC.
 
Alargar el tiempo de contrato
El contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha fin del contrato o de las prórrogas, su rescisión. Los contratos que no estipulen plazo duran un año con el derecho de prórroga hasta los 3. Después, si nadie notifica la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, se alargará un año más.
 
Rescindir el contrato cuando lo necesite
El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Si se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.
 
Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente.
 
Lograr una rebaja a cambio de mejoras en la casa
El arrendatario puede realizar obras de mejora, nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda, si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas.
 
Hacer reformas en caso de discapacidad
El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años.
 
Beneficios fiscales en la declaración de la renta
Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta y las reformas realizadas (acordadas).
 
Renunciar a la adquisición preferente
El inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente; de ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.
 
OBLIGACIONES DEL INQUILINO
 
Abonar una fianza
El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta. El depósito irá al organismo fijado por la comunidad autónoma correspondiente. La fianza se revisa cada 3 años. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.
 
Cumplir con el pago de la mensualidad
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario.  
 
 
Pagar los gastos de los suministros Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas.
 
Dejar la vivienda tal y como estaba
Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.
 
Abandonar la casa si el arrendador demuestra que la necesita
El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.
 
Desalojar la vivienda en caso de impago
El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago. Luego, este tiene un plazo de 10 días hábiles para evitar, o intentar evitar, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio).
 
Resolución del derecho del arrendador
Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido; a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada.